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'공·경매사'란 경매와 공매의 투자업무지식과 채권추심ㆍ관리 전문지식을 갖추어 (공·경매사라함) 한국지식재단이 시행하는 '공·경매사' 인증자격시험에 합격한 자를 말한다.
1) 투자사업자로서 공경매 전문투자업무
2) 은행ㆍ저축은행ㆍ농협ㆍ수협ㆍ보험회사등 금융기관과 회사ㆍ공사의 채권추심ㆍ관리업무 및 고객자 산운용 및 투자상담업무 그리고 전직(轉職)을 위한 전문직능(확보)
3) 일반기업ㆍ공기업ㆍ중소기업 채권추심ㆍ관리직 직능 향상 및 전직을 위한 전문직능(확보)
4) 회사의 공매 ㆍ 경매투자 전문가 진출(업무)
5) 그 밖에 법무전문가ㆍ부동산 관련 전문가와 제휴를 통한 공경매투자 · 사업컨설팅업무
(1) 공경매 직접투자업 업무
이는 공경매사의 주 진출분야로써 공경매전문가로서의 직접 공경매전문투자업을창업(사무소개설등)
의 경우이다.
1) 공경매 목적물에 대한 투자정보의 수집·분석
2) 물건분석ㆍ권리분석
3) 투자 목적물에 대한 시장 조사·분석
4) 공경매 포트폴리오 분석(재테크)
5) 최유효이용분석
6) 투자실행가능성 조사
7) 비용·수익분석
8) 투자 개발 등
9) 공경매의 직접 입찰 업무
(2) 공경매사가 취업하여 행할 수 있는 업무
1) 은행ㆍ저축은행ㆍ농협ㆍ수협ㆍ보험사등의 금융기관과 일반기업ㆍ공사등의 채권추심ㆍ관리업무
2) 일반기업ㆍ공사 등의 공매 ㆍ 경매 업무와 채권추심·관리업무
3) 경공매 목적물에 대한 투자정보의 수집·분석
4) 물건분석ㆍ권리분석
5) 투자 목적물에 대한 시장 조사·분석
6) 공경매 포트폴리오 분석(재테크)
7) 최유효이용분석
8) 투자실행가능성 조사
9) 비용·수익분석
10) 투자 개발 등
11) 공경매의 특별한 법률적용이 있는 경우는 그에 따름
(예 : 법무법인등의 취업인 경우 : 변호사법 또는 법무사법 등)
(3) 그 밖에 법무전문가등과 제휴에 의한 컨설팅 업무(공경매투자·사업건설팅업무)
1) 공경매 목적물에 대한 투자정보의 수집·분석
2) 물건분석ㆍ권리분석
3) 투자 목적물에 대한 시장 조사·분석
4) 공경매 포트폴리오 분석(재테크)
5) 최유효이용분석
6) 투자실행가능성 조사
7) 비용·수익분석 등
(4) 업무대상
법원경매와 한국자산관리공사(KAMCO)의 공매 또는 다른 기관과 업체가 실시하는 공경매 대상인 다
음의 것들이다.
1) 부동산 : 토지 기타 토지의 정착물(건물, 공작물, 입목, 광업재단, 공장재단 등)
2) 준부동산 : 공장재단(공장), 광업재단(광산), 선박, 입목(立木), 항공기·자동차·건설기계·어업권 등
3) 유체동산(동산) : 냉장고·텔레비전·가구 등의 가재도구와 사무실의 집기·비품·의료기기 등 부동산
이외의 재산
<참고> 유체동산(有體動産)
동산 중에서 채권과 기타 재산권을 제외한 물건 및 유가증권을 지칭하던 구 민법상의 용어.
냉장고·텔레비전·가구 등의 가재도구와 사무실의 집기·비품 등을 유체동산이라 한다. 구 민법에서는 물건을 유체물과 무체물로 분류하였으므로 동산에 유체·무체의 구별이 생겼다. 구 민법의 재산법에서 말하는 유체동산은 현행 민법상의 동산에 해당한다.
민사소송법의 강제집행편은 구 민법을 전제로 하고 있으므로, 유체동산이란 개념이 그대로 남아 있다. 즉, 민사소송법 527조 이하에서 대한 강제집행에 대한 규정을 두고 있으며, 그 밖의 다른 재산권을 합하여 넓은 의미의 동산으로 다룬다. 집행법상의 유체동산이란 부동산과 등기 할 수 있는 선박, 등기된 자동차, 중기(건기), 항공기를 제외한 물건 및 채권 기타 재산권 중에서 채권 기타 재산권을 제외한 물건 및 유가증권으로 화체된 재산권을 말한다.
부동산공경매사는 주로 공경매에 직접 투자하는 사업을 하는 투자전문가의 배출에 주안이 있다. 그러나 본인의 실무능력 여하에 따라서는 관련 업종에 취업이나 제휴를 하는 분야도 있다.
(1) 직접투자시 전문업·개인사무소 개업할 수 있는 분야(가능한 유형 예)
1) 세법상 사업자 등록
2) 활용능력이 높은 전문지식을 보유한 전문가로서 공경매투자사업
3) 금융자본(대부) 등을 이용한 공경매투자업(또는 개발업)창업
(대상물건선정 ― 은행대출약속 ― 경락 ― 대출과 동시 ― 대금지급 ― 물건인도 ― 임대
(또는 매도·개발 등))
4) 매매를 업으로 하는 사업(재건축, 리모델링, 부가가치창출등)
5) 권리분석업무
6) 토목·건축업 등 개발사업
7) 건축사 설계사사무소등과 제휴, 투자 및 개발사업
8) 임대전문업(재고부동산활용)
9) 재투자로서 숙박시설, 휴게음식점, 목욕장, 가든 등 전문업종 투자 ― 직영 등으로 진출할 수 있다.
(2) 경공매업무 전문가로 취업할 수 있는 분야(가능한 유형 예)
1) 금융사(제1, 제2, 제3 금융권 및 기타 금융권) 채권관리직, 관재팀, 영업팀, 총무팀, 법(무)제팀
2) 금융사의 고객자산관리운용상담역(PB등)
3) 회사·공사등의 기업체 공경매투자전문직 또는 채권추심과 관리업무
4) 건설업체, 부동산개발업체등의 공경매전담전문직
5) 법무전문사무소(변호사, 법무사사무소의 공경매 담당업무)
6) 부동산투자회사(리츠) 자문역 및 자산운용전문가
7) 보험사 재산담당전문가
8) 감정평가법인의 컨설팅사업팀 분야가 있다.
(3) 법무전문가등과의 제휴할 수 있는 분야
1) 세법상 사업자 등록
2) 법무법인, 변호사, 법무사 등과 제휴에 의한(경공매투자사업컨설팅업) 경공매 복합서비스 분야가
있다.
(1) 시험 주관 및 시행/인증: 한국지식재단
(2) 미국전문가협회 멤버자격
한국민간자격협회 인증평가
(3) 시행일자 : 시행 1개월이전 공고
(4) 응시자격 : 학력ㆍ경력ㆍ연령 제한없이 남ㆍ여 뉴구나 응시할 수 있음
(5) 시험과목
(6) 합격과 결정 : 전과목 100점 만점, 과목 40점 과락 없이 평균 60점 이상
(7) 특 전
1)제1차시험면제 : 제1차시험합격자에 대하여는 다음회 2회(두번)의 시험에 한하여 제1차시험을 면
제함
2)가산점 부여
●자격기본법의 정신에 입각한 전문지식의 호환성을 고려하여 변호사, 법무사, 공인중개사, 감정평가
사, 주택관리사, 부동산(재산)관리사의 자격이 있는 자에게는 매과목10%(전과목 총 50점)의 가산점
을 부여함. 단, 각 과목 40점이하의 과락이 없는 경우에 적용됨.
(주의) 가산점에 해당하는 자는 당해 자격증 사본을 반드시 제출, 원본을 제시하여 접수담당자가 확
인한 후 원본대조필하여 응시원서에 첨부하여야 함.
●2년제 대학 이상의 부동산학과 및 부동산 관련학과의 졸업생과 재학생에게는 매과목 10% (전과목
총50점)의 가산점을 부여함. (2004. 8. 20. 신설) (주의) 졸업생은 졸업장 사본을, 재학생은 재학증명
서와 학과장의 추전서를 반드시 제출하여 접수담당자가 응시원서에 첨부하여야 함.
●한국지식재단과 제휴한 교육기관에서 당해 교육과정을 수료한 자에게는 매과목 10%(전과목 총 50
점)의 가산점을 부여함. 단, 이때 수료증은 한국지식재단 총재가 발행한 수료증의 사본을 첨부하여
야 함. <2006. 9. 20. 신설>
(8) 미국전문가협회 멤버가입절차(특전)
미국전문가협회의 멤버가입은 한국지식재단이 시행하는 자격시험에 합격하고 자격등록을 한 후 보수
교육 또는 CEO과정을 이수한 자로서 규정에 따른 서류를 갖추어 미국전문가협회의 회원적격 개별심
사를 받게 된다. 개별심사에 패스하면 입회절차와 회비 등을 납부하여 멤버가 되는 것이다.
현재의 공경매사인증자격으로 전문가로서 공경매직접전문투자업 창업 (개인사무소 개업)과 공경매 전문가로서 각종 금융사ㆍ일반기업ㆍ공사등의 채권추심ㆍ관리, 고객자산운용과 상담업무(PB등), 부동산투자업무의 전문직 진출만 가지고도 매우 넓은 업무영역이라 할 것이다.
단, 어떤 직종에나 발전과제가 있다. 예컨대 공인중개사에게는 부동산매매업을 할 수 없고 세무사는 기업회계감사업무가 없는 것등 어느 직종이나 업무에 한계가 있기 마련이다. 이런 점은 공경매사에게도 같다.
<참고 법률> : 변호사법
제34조 (변호사 아닌 자와의 동업금지등)
① 누구든지 법률사건 또는 법률사무의 수임에 관하여 사전에 금품·향응 기타 이익을 받거나 받을 것을 약속하고 당사자 기타관계인을 특정 변호사 또는 그 사무직원에게 소개·알선 또는 유인하거나, 법률사건 또는 법률사무의 수임에 관하여 당사자 기타 관계인을 특정 변호사 또는 그 사무직원에게 소개·알선 또는 유인한 후 그 대가로 금품·향응 기타 이익을 받거나 이를 요구하여서는 아니된다.
② 변호사 또는 그 사무직원은 법률사건 또는 법률사무의 수임에 관하여 소개·알선 또는 유인의 대가로 금품·향응 기타 이익을 제공하거나 이를 약속하여서는 아니된다.
③ 변호사 또는 그 사무직원은 제109조제1호·제111조 또는 제112조제1호에 규정된 자로부터 법률사건 또는 법률사무 수임의 알선을 받거나 이러한 자에게 자기의 명의를 이용하게 하여서는 아니된다.
④ 변호사가 아닌 자는 변호사를 고용하여 법률사무소를 개설·운영하여서는 아니된다.
⑤ 변호사가 아닌 자는 변호사가 아니면 할 수 없는 업무를 통하여 얻은 보수 기타 이익을 분배받아서는 아니된다.[[시행 2000.7.29]]
제 109조 (벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 7년이하의 징역 또는 5천만원이하의 벌금에 처하거나 이를 병과할 수 있다.
1. 변호사가 아니면서 금품·향응 기타 이익을 받거나 받을 것을 약속하고 또는 제3자에게 이를 공여하게 하거나 공여하게 할 것을 약속하고 소송사건·비송사건·가사조정 또는 심판사건·행정심판 또는 심사의 청구나 이의신청 기타 행정기관에 대한 불복신청사건, 수사기관에서 취급중인 수사사건 또는 법령에 의하여 설치된 조사기관에서 취급중인 조사사건 기타 일반의 법률사건에 관하여 감정·대리·중재·화해·청탁·법률상담 또는 법률관계 문서작성 기타 법률사무를 취급하거나 이러한 행위를 알선한 자
2. 제33조 또는 제34조의 규정에 위반한 자[[시행 2000.7.29]]
제111조 (벌칙) 공무원(법령에 의하여 공무원으로 보는 자를 포함한다)이 취급하는 사건 또는 사무에 관하여 청탁 또는 알선을 한다는 명목으로 금품·향응 기타 이익을 받거나 받을 것을 약속한 자 또는 제3자에게 이를 공여하게 하거나 공여하게 할 것을 약속한 자는 5년이하의 징역 또는 1천만원이하의 벌금에 처하거나 이를 병과 할 수 있다.[[시행 2000.7.29]]
제112조 (벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 3년이하의 징역 또는 2천만원이하의 벌금에 처하거나 이를 병과할 수 있다.
1. 타인의 권리를 양수하거나 양수를 가장하여 소송·조정 또는 화해 기타의 방법으로 그 권리를 실행함을 업으로 한 자[[시행 2000.7.29]]
제22조 (사무직원)
①변호사는 법률사무소에 사무직원을 둘 수 있다.[[시행 2000.7.29]]
<참고 법률> : 법무사법
제24조 (부당한 사건유치의 금지) 법무사는 사건의 알선을 업으로 하는 자를 이용하거나 기타 부당한 방법으로 사건을 유치하는 행위를 하여서는 아니된다.
제25조 (위임인의 확인) 법무사가 사건의 위임을 받은 경우에는 주민등록증·인감증명서등 법령에 의하여 작성된 증명서의 제출이나 제시 기타 이에 준하는 확실한 방법으로 위임인이 본인 또는 그 대리인임을 확인하여야 하고, 그 확인방법 및 내용등을 사건부에 기재하여야 한다.
제2조 (업무) ①법무사는 다른 사람이 위임한 다음 각호의 사무를 행하는 것을 업무로 한다. <개정 2003.3.12>
1. 법원과 검찰청에 제출하는 서류의 작성
2. 법원과 검찰청의 업무에 관련된 서류의 작성
3. 등기 기타 등록신청에 필요한 서류의 작성
4. 등기·공탁사건의 신청대리
5. 민사집행법에 의한 경매사건과 국세징수법 그 밖의 법령에 의한 공매사건에서의 재산취득에 관한 상담, 매수신청 또는 입찰신청의 대리
6. 제1호 내지 제3호에 의하여 작성된 서류의 제출대행
② 법무사는 제1항제1호 내지 제3호에 규정된 서류라 하더라도 다른 법률에 의하여 제한되어 있는 것은 이를 작성할 수 없다.
제3조 (법무사가 아닌 자의 단속) ①법무사가 아닌 자는 제2조에 규정된 사무를 업으로 하지 못한다.
② 법무사가 아닌 자는 법무사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하지 못한다.
제23조 (사무원) ①법무사는 사무원을 둘 수 있다.
②법무사는 다음 각호의 1에 해당하는 자를 제1항의 규정에 따른 사무원으로 채용할 수 없다. <신설 2003.3.12>
1. 금치산자 또는 한정치산자
2. 파산자로서 복권되지 아니한 자
3. 이 법 또는 형법 제129조 내지 제132조, 특정범죄가중처벌등에관한법률 제2조 및 제3조 그 밖에 대법원규칙이 정하는 법률에 의하여 유죄판결을 받은 자로서 다음 각목의 1에 해당하는 자
가. 징역 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 그 집행이 면제된 날부터 3년이 경과되지 아니한 자
나. 징역형의 집행유예를 선고받고 그 유예기간이 만료된 날부터 2년이 경과되지 아니한 자
다. 징역형의 선고유예를 받고 그 유예기간중에 있는 자
4. 공무원으로서 징계처분에 의하여 파면 또는 해임된 후 3년이 경과되지 아니한 자
5. 다른 법무사사무소의 사무직원인 자
6. 행정사업을 하기 위하여 행정사법 제8조의 규정에 따라 신고를 한 자
7. 부동산중개업법 제4조의 규정에 따른 중개사무소의 개설등록을 한 자
③ 법무사는 그 업무의 적정한 수행을 위하여 제1항의 규정에 의한 사무원을 지도·감독할 책임이 있다.
④ 제1항의 규정에 의한 사무원의 수, 채용 기타 필요한 사항은 대법원규칙으로 정한다.
⑤ 법무사는 제1항의 규정에 의한 사무원이 아닌 자로 하여금 사무를 보조하게 하여서는 아니된다.
⑥ 지방법무사회의 장은 소속법무사의 사무원채용과 관련하여 관할 지방검찰청검사장에게 제2항의 규정에 따른 전과사실의 유무에 관하여 조회를 요청할 수 있다. <신설 2003.3.12>
⑦ 제6항의 규정에 따른 요청을 받은 관할 지방검찰청검사장은 전과사실의 유무를 조회하여 그 결과를 회보할 수 있다. <신설 2003.3.12>
<참고 법률> : 공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률
제14조 (중개업자의 겸업제한 등)
①법인인 중개업자는 다른 법률에 규정된 경우를 제외하고는 중개업 및 다음 각 호에 규정된 업무와 제2항에 규정된 업무 외에 다른 업무를 함께 할 수 없다. 1. 상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행
2. 부동산의 이용 ㆍ 개발 및 거래에 관한 상담
3. 중개업자를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공
4. 대통령령이 정하는 주택 및 상가의 분양대행
5. 그 밖에 중개업에 부수되는 업무로서 대통령령이 정하는 업무
②중개업자는 「민사집행법」에 의한 경매 및 「국세징수법」 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할수 있다.
③중개업자가 제2항의 규정에 따라 「민사집행법」에 의한 경매대상 부동산의 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 하고자 하는 때에는 대법원규칙이 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록을 하고 그 감독을 받아야 한다
첫 째, 공경매사인증자격시험공부는 합격이라는 1차적 학습목표가 있어서 전문가과정의 공경매지식을 적극적으로 섭렵, 빠른 시간 내에 습득할 수 있다.
둘 째, 공경매전문지식을 습득하여 자신감이 붙으면 자연히 직접 공경매에 참여할 수 있게 될 수 있게 될 것이다.
셋 째, 한마디로 자신의 브랜드 가치를 높여 준다. 오늘날 지식기반 사회에서의 전문 자격은 자신의 지적가치(몸값)를 높여주는 객관적 평가증서가 되고 있다. 즉 공경매사로서 공경매 전문가로 인식되어 공동투자자 등과 교류가 용이하다. 다만, 자격증은 구조조정등 사양길에 접어든 분야는 곤란하다. 한마디로 전문직 업분야다운 확실한 전문성과 활동시장이 있는 유망한 자격이어야 한다. 공경매 사가 여기에 속한다.
넷 째, 공경매사가 되어 지적 능력이 뒷받침되면 우선 독특한 전문자격이 있는 전문가로서 자기 확신을 갖게 되고 경매와 공매의 직접투자사업 및 개인사무소 를 창업할 수 있다.
다섯째, 공경매전문가로서 금융기관 ㆍ 회사의 종사자로서 채권추심, 공경매 투자업무 직무능력 향상과 공경매 전문가로서 신분확보, 그리고 전문직종에 취업 또는 컨 설턴트로 활동할 수 있는 분야가 있다.
여섯째, 공경매사로서 법무전문가, 공인중개사, 감정평가사, 건축사, 세무사, 회계사 등과 제휴하여 공경매 부동산종합서비스를 제공할 수 있는 분야도 있다.
일곱째, 그밖에 공경매사로서 입찰신청대리업무부터 명도업무가 가능한 변호사, 법무사 등 법무전문가(업체) 그리고 입찰신청대리행위가 가능한 공인중개사와 제휴하 여 공경매 복합 서비스를 제공할 수 있는 분야도 있다. 공경매사는 부동산 공경 매 투자·사업컨설팅전문가로서 법무전문업체와 상호업무를 보완할 수 있다.
한국지식재단은 당해 전문자격이 의도하는 전문성 정도의 유지가 가능한 교재를 개발하거나 지정하기도 한다. 이 경우 도움이 될 것이다.
(1) 일반적으로 자격관리기관들은 자격증의 발급으로만 끝마쳤다. 즉 자격증발급 후 사후서비스가 없어 위조ㆍ변조 등이 있을 수 있었으며 유자격자의 보수교육ㆍ지식정보 서비스 등이 결여되었다.
(2) 이에 한국지식재단은 선진국유형을 최초로 도입하여 지식전문자격은 자격취득과 함께 소정의 자격등록절차를 밟아 자격증과 함께 등록증ㆍ신분증 수여 그리고 보수교육을 이수하고 그밖에 필요한 서비스를 제공코자 하는데 그 목적이 있다. 이의 시행은 사회로부터 매우 높은 공신력을 얻고 있다. 이 과정에서 수혜자부담의 원칙에 의하여 실비의 비용부담 또한 수혜자인 당사자가 하는 것이다.
(3) 자격등록자에 주어지는 특전
1)자격등록증ㆍ신분증 수여
2)자격등록자의 사진과 함께 인터넷사이트 공시
3)보수교육 참가우선순위 및 비용 할인 특전
4)동영상지식정보서비스 및 인터넷자료실 활용
5)한국지식재단이 선정한 필요한 업무정보 제공
(이메일주소를 반드시 한국지식재단에 등록해 주셔야 합니다.)
(1) 미성년자
(2) 금치산자 또는 한정치산자
(3) 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자
(4) 금고 이상의 형의 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행을 받지 아니 하기로 확정된 후 3년이 경과되지 아니한 자
(5) 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간이 만료되지 아니한 자
(6) 금고 이상의 형의 선고유예기간중에 있는 자
그렇다. 경매와 공매는 누구나 참여할 수 있다. 누구나 물건을 살수 있는 것과 마찬가지입니다. 그러나 공경매 물건은 특수한 부동산전문상품이고 특수한 전문시장을 형성하고 있어 특수한 전문지식을 요구하는 분야이다. 이에 일반인에게는 전문적인 지식과 정보부족으로 직접 입찰에 참여하여 성공하기 어렵다. 그러므로 공경매의 전문지식과 풍부한 경험이 요구된다.
(1) 한국지식재단에서 시행하는 부동산공경매사(이하 공경매사라함)의 전문인증자격제도의 시행 필요성은 다음과 같다.
<참고>
(1) 누구나 공경매시장에 직접 참여하여 입찰에 임할 수 있으나 전문지식의 결여로 적극적인 공경매투자나 공경매투자전문사업자로 발전하지 못하고 있음.
(2) 더욱이 변호사, 법무사는 입찰대리행위부터 명도까지 그리고 공인중개사는 입찰대리행위를 할 수있으나 대부분 전문지식의 결여로 시장에 참여하지 못하거나 직접투자사업이 아닌 수수료를 얻는 입찰대리업무만으로는사업수익을 기대하기 어렵다. 이에 공경매의 전문가로서의 입지를 굳히기 위해 일반인들은 물론 법무전문가와 부동산전문가들에 이르기까지 공경매사인증자격을 취득하기에 이른 것이다.
(2) 이에 한국지식재단에서 시행하는 공경매사는 현행법률환경이 보장(허락)하는 범위에서의 공경매전문투자(업)자로서의 진출과 은행ㆍ회사의 채권추심ㆍ관리업무 및 고객자산관리 및 투자상담업무 진출 그리고 회사의 공매ㆍ경매 투자업무능력 향상 및 진출, 건설사 등 부동산투자회사 전문직 진출 등이 확실한 업무영역에서 공경매사인증자격의 전문직능을 필요로 한다.
지식사회에서의 전문가의 지식이란 어떤 영역의 전문지식에 또다른 영역의 전문지식 을 더해 시너지효과를 극대화하는 것이다.
[예 1] 법무사ㆍ변호사ㆍ공인중개사가 공경매사자격을 취득하는 이점
- 공경매사의 시험과목은 부동산 고유이론과 실무영역들이 공경매 관련 법령과 함께 출제된다.
- 법률전문가의 공경매사시험 공부는 자신이 보유하고 있는 법률지식에 부동산활동 에서 반드시 필요한 부동산 고유이론과 실무전문지식을 더할 수 있다.
- 법률전문가로서 공경매사 자격취득은 공경매의 전문가로서의 지명도를 높히는 효과 를 얻는다.
[예 2] 공인중개사가 공경매사자격을 취득하는 이점
-공인중개사가 보유한 부동산 지식에 공매 ㆍ 경매의 전문지식을 더하게 된다.
-공인중개사가 공경매사자격을 취득하는 것은 공경매의 전문성을 극대화하고 고객으 로부터 높은 전문성 인식을 제고할 수 있다.
-공경매사의 시험내용과 교육 정도는 공인중개사의 매수신청대리인 등록을 위한 교육의 성격과 다르며 상위개념의 테스트이다.
-공인중개사의 일반적 고유업무는 부동산중개와 알선이지만 법률에 의하여 입찰대리 행위를 할수있다.
(1) 공경매사와 법무전문가의 제휴서비스
1) 공경매사와 법무전문가의 제휴 기대효과
공경매사는 공경매 관련 부동산 전문지식을 가진 공경매전문가이며 변호사, 법무사등 법무전문가
가 입찰신청대리권행사를 할 수 있으나 법무전문가는 부동산전문지식의 불비나 시간제약이 많으
므로 상호단점을 보완하는 제휴를 할 경우 그 시너지효과는 공경매시장 참여자 모두에게 나타날
것임.
2) 공경매사와 법무전문가의 제휴업무의 흐름
▶법무전문가가 공경매입찰신청대리권 및 공경매투자·사업컨설팅업무를 단독으로 의뢰 받은 경우:
공경매사와 법무전문가가 제휴한 경우 법무전문가는 공경매입찰신청대리권행사에 따른 공경매
입찰신청대리업무를 담당하고 그에 따른 투자 및 사업성 컨설팅업무를 공경매사에게 위탁하는 등
의 제휴의 경우 (복합 공경매서비스가 이루어질 것임.)
▶공경매사에게 단독으로 공경매에 대한 컨설팅 의뢰가 있는 경우:
공경매사는 고객을 법무부문에 대해서 법무전문가에게 안내함.
3) 법무전문가와의 제휴에 따른 보수
- 법무전문가(법무사업자)로부터 공경매투자 및 사업컨설팅업무를 위탁받은 경우 법무사업자가
고객으로부터 전체보수를 수령하여 공경매사에게 경공매투자 및 사업컨설팅 부분의 보수를 지급
함.
- 공경매사에게 경공매업무의 종합의뢰가 있다 하더라도 법무부문에 대해서는 공경매사가
고객으로부터 보수를 수령하여서는 아니되므로 제휴 법무사업자가 고객에게 직접 수령토록 함.
(2) 공경매사와 부동산전문가 그룹의 제휴 서비스
법무법인, 변호사(업), 법무사(업), 감정평가사(업), 공인중개사(업), 부동산재산관리사(업),
부동산자산운용관리(리츠), 건축사(업), 세무·회계사(업) 등에 대한 상호 보완된 업무참여로 공경매
종합서비스가 가능케 됨.
(3) 공경매사의 제휴 특징
1) 제휴의 형식에 따라 업무가 매우 간편하게 동일 사무소에서 이루어지(one stop service)는 것처
럼 능률적인 연계업무로 인터넷활용 등으로 처리될 수 있음(net-working).
2) 고객에게는 공경매사와 법무전문가 및 기타 부동산관련 업종간의 제휴에 따라 이들 업종들의 장
점이 모아져 경공매업무가 종합적으로 안전하고 능률적이며 경제적으로 이루어질 수 있음.
3) 경공매 업무에 따른 보수가 정형화될 수 있음.
4) 법무보수와 구분 합법적인 공경매투자 및 사업컨설팅의 보수청구가 이루어질 수 있음.
5) 법무전문가 등에게는 공경매시장 참여의 폭이 넓혀지고 적극적 참여가 가능하게 될 것임.
(1) 경공매 직접투자(개발)전문업 창업과 고용 창출
(2) 경공매전문가를 필요로 하는 금융기관, 건설사, 국내외 부동산투자회사, 일반기업, 공기업
의 채권추심·관리업무 그리고 고객자산운용상담역(PB등)과 공경매 투자전문가 진출
(3) 공경매시장 정상화에 기여
1) 담함(談合) 등에 의한 비정상적인 경락 배제에 기여
2) 선량한 경매 참가자로서의 권익보호
(4) 공경매시장의 유동성 제고
(5) 합리적 경매시장의 형성으로 다양한 경매수요자 참여
(6) 경매시장의 수요증가
(7) 경공매 참가자에게 전문서비스 제공
1) 공경매사 즉 최고의 전문가에 의해 분석된 물건의 유효정보제공(금융사등의 고객상담 및
법무업체등 취업의 경우)
2) 공경매사의 투자·사업컨설팅 서비스의 제공(금융사등의 고객상담 및 법무업체 등 취업의 경우)
(1) "경매"라 함은 민사진행법에 의하여 실행되는 강제경매, 담보권실행을 위한 경매 등 부동산의 법원경매를 말할 수 있다.
(2) "공매"라 함은 국세징수법에 의한 압류재산 중 부동산의 매각을 말할 수 있다.
(1) 넓은 의미의 경매
불특정 다수인 중에서 매수신청을 하게 하고 최고가격의 신청인에게 매도하는 공개경쟁입찰 방식에
의한 거래 형태를 경매라 한다.
1) 경매는 개별적 경매에 비하여 비교적 높게 그리고 또 공평하게 행하여지므로 국가기관인 법원에
서 행하는 것으로 우리나라는 한하고 있으나, 중고자동차의 경우는 자동차 경매사에 의하여 경매
를하고 있고 농산물의 경우에도 경매사에 의해 경매 방법을 통하여 유통 구조를 형성하고 있다.
개인 사이에 행하는 경우도 물론 있을 수 있다. 예컨대 골동품이나 고가구 미술품 등
2) 경매에서 개인 사이에 행하여지는 경매가 사경매(현재는 인정되고 있지 않음)이고 국가기관이 행
하는 경매가 공적 법원경매 절차에 의한 부동산 법원경매 또는 부동산 공매를 들 수 있다.
3) 민법제187조에서 말하는 경매는 공경매를 의미한다. 공경매는 국가공권력에 의해 금전채권의 실
현을 목적으로하는 강제환가제도로 여기에는 민사집행법의 강제이행절차에 의한 경매와
국세징수법의 체납처분에 의한 공매로 구분된다.
4) 민사집행법상의 경매에는 다시 집행채무인 채무명의에 의한 강제 경매와 담보권의 실행을 위한
경매인 임의경매로 구분하고 있다.
(1) 넓은 의미의 공매
법원경매는 물론이며 체납재산에 대한 재산에 대한 강제환가 방법인 공매는 법률의 규정에 의거 공적 기관에 의하여 강제적으로 행하여지는 매매로서 매수의 기회가 일반으로 공개된다는 점에서 개인간의 사거래(私去來)인 임의매매와 대립된다. 민사집행법상의 강제집행의 수단으로서 행하여지는 부동산 및 유체동산의 법원경매가 그 대표적인 것이다.
(2) 좁은 의미의 공매
1) 국세, 지방세 등과 조세에 준하는 공과금등의 징수를 목적으로 압류한 재산을 강제 환가하는 조세
체납처분의 최종단계로서의 공매, 즉 재산환가처분을 뜻한다.
2) 공매의 특색은 수세 징수관청에 의하여 행하여지며, 공매의 종결에 의하여 채무의 소멸을 가져 오
기도 한다.
3) 공매에 의한 재산취득이 원시취득인가의 여부에 관하여는 설이 인정되지 못하고 있다.
(1) 경매의 장점
1) 최저입찰가격이 시가보다 저렴하다(일반적임).
2) 법원이 소유권이전등기를 촉탁해준다.
3) 부동산상의 각종 권리가 말소된다.
4) 토지거래허가·신고 및 택지취득허가가 면제된다.
(1) 경매의 단점
1) 경매부동산의 권리분석이 복잡하다.
경매부동산은 가격이 시가보다 저렴하나 임차권등의 권리분석을 잘못할 경우 경락자가 추가 부담할
부분이 많다.
2) 명도인도가 어렵고 복잡하다.
경락받은 부동산의 명도인도를 매수자가 이행해야 하며 절차가 복잡하고 기간이 장기간 소요되므로
시간과 비용의 지출이 많다.
3) 부동산취득에 따른 세금부담등 비용이 과중하게 부담된다.
법원경매에서 취득한 부동산은 경락가격이 과세표준이 된다.
4) 경매물건의 상담안내체제가 없다.
5) 경락자의 지위가 불안하다.
법원경매에서 경락을 받았더라도 경락기일까지 이해관계인의 이의제기 등으로 장기간 소요되는
경우가 있어 경락자의 지위가 불안정해지는 경우가 많다.
(1) 공매의 장점
1) 할부로 매각하므로 자금부담이 경감된다.
2) 권리관계가 안전하다.
3) 공매물건매각상담소를 운영하여 이용이 편리하다.
4) 공매물건에 대한 정보를 다양하게 제공하고 있다.
5) 계약자 명의변경, 사전점유사용, 대금완납 전 소유권이전제도를 실시하고 있어 유용하다.
6) 3회 이상 안 팔린 물건을 매수하면 토지거래허가가 면제된다.
7) 명도인도를 매도자가 해준다.
공매물건의 명도인도를 매도자인 자산관리공사가 해준다.
(2) 공매의 단점
1) 공매낙찰자의 차순위 낙찰자 신고제도가 없다.
공매에서 최고가응찰자가 낙찰되면 계약을 체결해야 하며 계약을 포기할 시에는 계약금은 매도자의
귀속으로 하고 다시 공매절차를 진행한다.
2) 공매물건의 관리상태가 다소 부족하다.
공매물건은 부도처리되어 금융기관이 법원에 담보권을 실행하여 유입 취득한 재산으로 인수 후 경비
관리등 외형적 관리는 하고 있으나 부도 후 장기간 방치되기 때문이다.
3) 공매물건의 채권자가 인수시 채권상계 납부제도가 없다.
경매와 달리 채권자인 담보권자가 인수할 경우 매매대금에서 채권을 상계하고 잔금만 납부하는
채권자우대제도가 없다.
채권자도 공매물건을 매수할 경우 매수금액을 모두 납부하고 별도로 배분을 받아야 한다.
4) 목적 부동산에 대한 목적물의 명도를 위한 인도명령신청제도가 없다.
5) 낙찰자 이의신청 제도가 없다.
(1) 경매의 필요성
1) 경매는 채무자가 사법상 사적청구권에 대한 이행의무를 실현하지 않을 경우 국가공권력
(집행기능)으로 채무이행을 강제적으로 실현할 수 있게 하는 집행구제 방법에 기한 법률구제제도인
것이다. 이러한 법원경매는 사권실현의 국가공권력에 의한 강제실현절차이며 금융거래 형태에 따른
사적 청구권에 대한 투자금 회수의 기능으로 필요한 제도이다.
2) 법원경매는 채무자의 소유부동산을 금전으로 환가하여 권리실현을 하기 위해 이용하는 방법이다.
(2) 공매의 필요성
1) 사장된 금융자금의 유동성을 확보할 수 있어 부실채권을 정리하는 수단이 되고 있다.
2) 금융기관과 기업체의 재무구조개선을 지원한다.
3) 압류재산의 공매의 필요성
국가재정확보의 강제적 수단이다.
공정하고 신속한 환가장치로 이용된다.
(1) 경공매 직접투자업·개인사무소 개업
1) 세법상 사업자등록
2) 경공매 입찰 직접 수행 등 업무
2) 취업의 경우 관련법에 의한 업무
1) 금융사, 일반기업, 공기업등의 공경매 투자 관련 업무 및 채권추심ㆍ관리업무 등
2) 단, 특별한 법률적용이 있는 경우는 그에 따름.(예 : 변호사, 법무사 사무소 취업의 경우,
변호사법 법무사법에 따라 업무 수행)
(3) 법무전문가와의 제휴에 의한 컨설팅업무의 경우 관련법에 의한 금지 업무
1) 법원경공매서류작성·제출업무 등과 경공매입찰대리업무행위(뒤에 변호사법, 법무사법 참조)
2) 변호사, 법무사와 동업을 하는 행위(뒤에 변호사법, 법무사법 참조)
3) 변호사, 법무사를 금품·향응 기타 이익을 받거나 받기로 하고 소개·알선 또는 유인한 후 그 대가로
금품·향응 기타 이익을 받거나 이를 요구하는 행위
4) 경공매 또는 공매 대상 부동산의 알선을 "업"으로 하는 행위
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