1. 임대주택사업에 관심을 가지는 이유는?
정부가 8·2 부동산대책에서 양도소득세 중과 등으로 다주택자를 압박하면서도 임대사업자 등록을 유도하겠다고 밝히면서 주택임대사업에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 양도세 등 각종 세제 혜택을 받을 수 있기 때문입니다.
2. 공무원·공기업 임직원은 임대사업자 등록을 하면 안 되나요?
민간임대주택특별법엔 직업에 따른 임대사업자 등록 제한을 두지 않습니다. 다만 영리업무를 금지한 국가공무원법에 위배될 수 있습니다. 인사혁신처는 기관장이 해당 공무원의 업무 특성을 종합적으로 판단해야 한다는 입장입니다. 현재 국회에 공무원·공기업 임직원의 임대사업은 영리 목적 업무에 해당하지 않는 것으로 간주한다는 법 개정안이 발의돼 있습니다. 이것이 통과돼야 논란의 여지가 없어질 것 같습니다.
3. 일부 기업체는 직장 내 취업규정 등에 다른 사업자등록을 할 수 없도록 하고 있는데
공무원·공기업 임직원의 경우와 마찬가지로 누구든 임대사업자 등록이 법적으로 가능하지만 직장 내 문제가 될 수 있습니다. 직장에서 협의해야 할 사안으로 정부가 법적 근거 없이 기업체에 임대사업자 등록을 할 수 있도록 할 수 없습니다. 정부는 임대주택사업자 등록을 장려하기 위해 기업 참여를 유도한다는 방침입니다.
4. 고시원을 운영하며 월세를 받고 있는데 고시원도 임대사업 등록을 할 수 있나요?
임대사업자의 임대주택으로 등록할 수 있는 주택은 법에 명시돼 있습니다. 건축법에 따른 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택입니다. 여기다 전용 85㎡ 이하로 주거용으로 사용하는 오피스텔이 추가됩니다. 나머지 건물은 주거목적으로 쓰이더라도 대상이 아닙니다. 고시원은 건축법상 ‘2종 근린생활시설’로 분류됩니다. 기숙사도 임대주택 등록을 할 수 없습니다.
5. 임대사업자는 임대료 5% 이하 인상 제한을 받는 것으로 아는데 2년 임대차 뒤에 갱신할 때는 10%까지 올릴 수 있나요?
그렇지 않습니다. 5% 상한선은 매년 5%씩 올릴 수 있다는 뜻이 아닙니다. 기간에 상관 없이 직전 임대료에서 5%까지만 올릴 수 있습니다. 2년 임대차 계약 만료 뒤에도 5%까지만 인상이 가능합니다. 그렇다고 무턱대고 5%까지 올릴 수 있는 게 아닙니다. 주변 시세를 감안해야 합니다.
6. 기존 세입자가 나가고 다른 세입자가 들어오면 5% 인상 제한과 상관 없이 임대료를 자율적으로 정할 수 있나요?
아닙니다. 임대료 5% 제한은 임대의무기간 동안 줄곧 적용됩니다. 새 임차인과 새로 임대차 계약을 맺더라도 이전 임대료에서 5% 이내로만 임대료를 올릴 수 있습니다.
7. 임대료 기준을 안 지키면 어떻게 되나요?
임대료 제한은 기존 주택임대차보호법에도 명시돼 있지만 처벌 조항이 없어 별다른 제재를 할 수 없었습니다. 그러나 민간임대주택특별법은 세제 혜택을 주는 대신 처벌 조항을 두고 있습니다. 임대조건을 어기면 1000만원 이하의 과태료가 나옵니다.
8. 임대사업자 임대주택에 주어지는 각종 세제 혜택을 받는 데 주택종류 제한이 있나요?
재산세 감면에는 2가구 이상, 임대소득세 감면을 위해서는 3가구 이상 등록해야 합니다. 그런데 대상 주택종류가 다릅니다. 재산세는 공동주택(아파트·연립·다세대주택)과 전용 85㎡ 이하 오피스텔만 감면혜택을 줍니다. 단독주택·다가구주택은 혜택이 없습니다. 임대소득세 감면 대상은 주택종류 상관 없이 모두 해당합니다.
9. 소유권이 하나인 단독주택이지만 공동주택처럼 여러 가구가 사는 다가구주택은 주택수 등의 계산이 어떻게 되나요?
주택수와 주택크기·공시가격 기준을 따질 때 서로 다릅니다. 임대소득세 감면에 필요한 3가구 이상에서 다가구주택은 한 가구로 계산됩니다. 하지만 임대소득 감면 요건의 전용 85㎡ 이하와 공시가격 6억원 이하를 볼 때는 다가구 내 나눠진 각 가구를 기준으로 합니다. 20㎡씩 10가구가 사는 공시가격 10억원 다가구주택의 경우 구획된 각 가구당 20㎡, 공시가격 1억원이어서 85㎡ 이하와 6억원 이하 조건에 맞는 주택입니다. 종부세 비과세 산정 때도 임대주택 부분은 제외됩니다.
|
