1. 수익형 부동산인 오피스텔이 주목받는 이유는 무엇이며 어떤 전략을 가지고 접근해야 하나요?
오피스텔이 주목받는 가장 큰 이유로 저금리 기조입니다. 금리가 낮아지다 보니 사람이 투자처를 수익형부동산으로 돌렸고, 대표적 상품인 오피스텔이 떠오르게 된 것입니다. 오피스텔 매매시장은 상반기 회복세가 이어질 전망입니다. 사상 최저 금리를 비롯해 정부의 잇따른 대책으로 오피스텔 투자 심리가 개선됐기 때문입니다. 하지만 지역별로 하반기 공급물량 편차가 크고 매매가격 상승과 임대물건 증가 등에 따라 수익률이 낮아지고 있습니다. 이로 인해 하반기 오피스텔 투자를 고려하고 있는 수요자는 입지와 배후수요 등을 따져봐야 합니다. 특히 오피스텔은 초기 투자비용이 적게 들어가는 것이 수익을 올리는 데 중요하다는 것을 기억해야 합니다.
2. 선별투자 및 초기 투자 비용을 감안하여 접근하는 것이 무엇보다도 중요한 사항이겠네요
오피스텔이 업무용과 주거용으로 나눠지는 만큼 용도에 따라 선별투자 해야 합니다. 업무지역이나 대학가 등이 가까우면서 교통 입지가 좋아야 수요가 풍부합니다. 또 임차인들이 선호하는 복층 구조나 주차장 등이 갖춰져 있고 임대료가 저렴하면 수요는 꾸준할 것으로 보입니다. 수익형 부동산은 임대수익률이 중요한 만큼 초기 투자 비용이 적은 것이 유리합니다. 또한 도시형생활주택이나 원룸이 주변에 많거나 입주 예정단지 등이 있는지 종합적으로 고려해 선택해야 합니다.
3. 오피스텔 투자시 세금을 고려한 투자전략이 필요하겠죠..
통상 오피스텔 수익률이 5%대 라고 알고 있지만 이는 세금을 고려하지 않은 수익률입니다. 분양가, 보증금만 따지지 말고 취득비용 등을 포함한 비용을 계산해 봐야 합니다. 오피스텔 보유시 세금(재산세 등)과 국민연금, 각종 보험료까지 계산해야 합니다. 특히 소득이 높을수록 소득세를 더 많이 내야 한다는 점을 유의해야 합니다. 이외에도 오피스텔에서 가장 중요한 것 중의 하나인 입지분석도 잘 고려하는 것이 중요합니다.
4. 오피스텔 및 상가 등 수익형 부동산의 수익률은 어느 정도인가요?
부동산 114에 따르면 지난 5월을 기준으로 전국 오피스텔의 연간 임대수익률은 5.66%로 기록됐습니다. 공급과잉의 우려에도 불구하고 은행금리 대비 3배가량 이상의 수익률을 유지하고 있습니다. 상업용(매장) 부동산의 경우 지난해 투자수익률은 연 6.16%의 수익률로 나타났습니다. 최근 수익형 부동산 시장 분위기가 좋아지면서 오피스텔이나 상가 등 수익형 상품들도 순차적으로 후속 분양에 나서거나 브랜드 타운을 조성하고 있는 추세입니다.
5. 오피스텔 투자시 유의사항은?
도심이라고 할지라도 시세차익이 나지 않으면 곤란하기 때문에 단순히 입지, 브랜드만 보면 안 됩니다. 또한 새 오피스텔의 경우 한꺼번에 많은 물량이 공급돼 세입자들의 선택의 폭이 넓어지기 때문에 공실로 이어질 수 있는 만큼 신규 분양은 되도록 피해야 합니다. 공실률이 제일 중요한 만큼 공급과잉이 있는지 꼭 확인해야 합니다. 오피스텔은 자본차익이 없다는 점을 유의하고 수익률이 점점 하락하고 있기 때문에 4~5%대로 낮게 잡고 접근해야 합니다.
6. 상가 투자시 주의해야 할 점이 있다면?
상가 투자 시 가장 중요한 것은 상권 분석입니다. 상권을 분석하기 위해서는 역세권 근처로 보는 것이 가장 좋겠습니다. 권리금 형성 정도, 임대료 상승 추이, 권리금 상승 추이를 살펴 본다면 어느 정도 안정된 상권인지, 활발하게 확장되고 있는 상권인지를 파악할 수가 있습니다. 상권 분석을 하고 나면 개별적인 물건 분석을 해야 합니다. 상가의 경우에는 개별성이 강합니다. 신축의 경우에는 별 걱정이 없겠지만 오래된 건물이라면 내부 수리 비용, 인테리어 비용까지도 생각을 해봐야 합니다. 보통 초보 투자자의 경우에는 수리 비용을 간과하는 경우가 있습니다. 특히 상가 경매의 경우는 수리비용까지 낙찰가에 산정해서 수익률을 따져보는 것도 중요합니다.
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