1. 전세자금 대출 관련하여 추진 예정인 정책에는 어떤 것들이 있나요?
전세를 월세로 돌릴 때 적용하는 연이자율 법정한도를 현행 6%에서 5% 안팎으로 내리는 방안을 정부가 추진합니다. 연 3% 안팎의 저리 전세자금 대출을 받을 수 있는 사람의 연간 소득한도를 지금의 6000만 원에서 7000만 원 이상으로 높이는 방안도 검토 중입니다. 최근 전세보증금이 올라 자금 압박을 겪는 세입자가 많다는 점을 감안해 주택금융공사 보증으로 저리의 전세자금을 대출받을 수 있는 대상을 크게 늘리기로 한 것입니다.
2. 주택금융공사 보증서를 받는데 보증금이 제한되어 있나요?
현재 보증금이 제한되어 있습니다. 지금은 보증금이 4억 원 이하인 경우에만 보증서를 발급받을 수 있으나 앞으로는 전세계약이 연장되면서 보증금이 4억 원을 넘은 세입자에게도 주택금융공사의 보증을 허용하는 방안을 검토하고 있습니다. 이 방안이 확정되면 고가 전세가 많은 지역 세입자들이 주로 혜택을 받을 것으로 보입니다. 주택금융공사 보증서로 은행에서 저리대출인 ‘버팀목 전세자금’을 빌릴 때 현재는 부부 합산 연간 수입이 6000만 원 이하라는 조건을 충족해야 합니다. 소득 수준이 상대적으로 높은 가구도 전세난을 겪는 현실을 감안해 이 소득기준도 높일 예정입니다.
3. 월세전환율의 법정 상한선에 대해서도 구체적으로 설명해주시죠.
전세를 월세로 돌릴 때 적용하는 이율인 월세전환율이 너무 높다는 지적을 받아들여 법정 상한선을 낮추기로 했습니다. 현행 주택임대차보호법상 월세전환율 상한선은 ‘기준금리(1.5%)의 4배’ 또는 10% 중 낮은 이율입니다. 따라서 지금은 연 6%가 법에 정해진 월세전환율 상한선이지만 앞으로는 기준금리에다 3% 포인트 정도의 정액 이자율을 더하는 체계로 바꿔 전환율을 5% 안팎으로 내리려는 것입니다. 이 같은 월세전환율 법정한도를 적용하는 대상을 임대차 기간이 남아 있으면서 전세를 월세로 돌리는 경우만 아니라 전세 계약기간이 끝난 뒤 월세로 돌리는 경우로 확대할 수 있는 방안도 검토하고 있습니다.
4. 월세화 경향이 지속되고 있는데 앞으로도 이러한 추세가 지속될 것으로 보이나요?
매매와 월세는 증가한 반면 전세는 감소하고 있는 것으로 보이는데 이러한 추세는 앞으로도 지속될 것으로 보입니다. 임대인 입장에서는 저금리로 인해 월세를 통한 수익에 관심이 높아 전세를 월세로 전환하는 경향이 앞으로 지속될 것으로 보입니다. 하지만 정부의 지원정책에 따라 세입자가 전세를 유지할 수 있도록 하는 세제 지원도 있을 것으로 보입니다. 정부가 지난 8월 세제 개편 안에 따르면 소형임대주택의 정의를 3억원에서 6억원으로 늘려 임대주택사업 활성화를 유도하고 있습니다.
5. 전월세 계약시 묵시적 갱신의 경우 계약기간은 어떻게 되나요?
임대차기간이 끝나가는데 1개월 전 상호간에 아무런 말이 없다면 계약은 자동적으로 갱신된 것으로 보고 계약기간의 존속에 있어 상호 정한 것이 없는 것으로 봅니다. 임대인은 2년의 임대차기간에 구속되나 임차인은 언제든지 해지할 수 있고 임차인은 해지한다는 통고를 임대인이 받은 날로부터 3달이 지나면 임대차는 해지되므로 서로 보증금반환과 건물의 명도의무를 지게 됩니다.
6. 임차권 승계의 경우는 어떻게 되나요?
임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로 임차기간 중 집주인이 변경되었다 하여 계약서를 다시 작성할 필요는 없습니다. 임대차보증금의 반환의무도 주택의 소유권과 같이 이전하므로 양도인의 임차보증금반환채무는 소멸합니다. 다만 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차주택의 양도사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 임대차관계를 끝낼 수 있고 양도인은 임차보증금반환을 해야 합니다.
7. 집주인이 무조건적으로 전셋값을 인상할 경우가 있는데 세입자 입장에서 참고해야 할 사항이 있다면?
집주인이 전셋값 인상 등 계약 조건을 바꾸려면 최소 계약 만기 한 달 전에 세입자에게 알려야 합니다. 그렇지 않으면 종전 계약이 그대로 이어지는 것(묵시적 갱신)이므로 집을 비우지 않아도 됩니다. 다만 계약이 묵시적으로 갱신된 경우라도 집주인은 전셋값의 5% 이내에서 올려달라고 할 수는 있습니다. 계약기간이 남았더라도 전세 계약 1년 뒤부터는 집주인이 5% 이내에서 전셋값을 올려달라고 요구할 수 있으므로 집주인과 협의해 5% 이내에서 전셋값을 올려주는 게 바람직합니다. 물론 이 경우 세입자가 동의해야만 가능하고 집주인 입장에서는 세입자가 거부하면 법원에 민사조정신청을 해야 합니다.
|
