1. 일반 전월세 계약에서 내년부터 바뀌는 것은 무엇인가요?
내년 하반기부터 임대차계약 갱신 거절 통지기간을 '계약 만료 1개월 전'에서 '계약 만료 2개월 전'까지로 늘릴 예정입니다. 집주인이 계약 만료 두 달 전까지 임차인에게 전·월세 계약 갱신 거절 의사를 밝히지 않으면 임차인은 같은 조건으로 2년 더 살 수 있게 됩니다. 또 내년 2월부터 세입자는 집주인 동의가 없어도 전세금 반환보증 상품에 가입할 수 있습니다.
2. 전세금 반환보증 활성화 등 임차인 권리보호도 강화된다죠..
전세금 반환보증이란 세입자가 전세금을 향후 돌려받지 못할 것에 대비해 가입하도록 주택도시보증공사가 보증을 서는 상품입니다. 계약 만료일이 훌쩍 지났는데도 집주인에게 전세금을 돌려받지 못할 때 주택도시보증공사가 대신 받아주는 구조입니다. 지금까지 전세금 반환보증 상품에 가입하려면 유선 확인 절차를 거친 후 임대인 동의가 있어야 했습니다. 하지만 정부는 임대인의 동의 절차를 즉각 폐지하고 2월부터 전세금 반환보증 상품에 가입할 수 있게 했습니다. 그동안은 집주인들이 막연한 두려움이나 번거로운 절차 때문에 다른 세입자를 찾겠다며 동의를 꺼리는 경우가 비일비재했습니다.
3. 전세금반환보증은 어떻게 가입하나요?
내년 2월 이후 주택도시보증공사와 업무협약을 맺고 있는 시중은행 점포를 찾아가면 언제든 전세금 반환보증이 가능합니다. 세입자는 신청서를 제출하고 보증수수료를 납입하면 됩니다. 집주인의 허락을 받을 필요가 없어졌습니다.
4. 소액 보증금 보호도 강화된다죠..
주택임대차보호법에는 소액 보증금 보호 강화도 담길 예정입니다. 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액 보증금을 차임과 보증금 실태 파악 등을 고려해 올리기로 했습니다. 현행 우선변제금액은 서울 3400만원, 그 외 지역별로 1700만~2700만원입니다.
5. 최근 정부의 임대주택 등록 활성화 정책으로 임대주택사업에 관심이 높은데 등록 시 혜택은 어떻게 되나요?
등록을 했을 때가 안했을 때보다 경제적 혜택이 큽니다. 연간 경감되는 금액의 폭도 작지 않지만 임대기간을 감안하면 실제 등록하는 게 훨씬 유리합니다. 임대소득세뿐만 아니라 취득세, 재산세, 양도세, 종부세 관련 세금 혜택을 모두 볼 수 있습니다. 임대차시장 안정에 기여한 것에 대해 국가가 주는 혜택입니다.
6. 등록한 임대주택을 임대의무기간 중간에 매각할 수 있나요?
원칙적으로 등록 임대주택은 임대의무기간 내 매각이 금지되며 무단매각 시 주택당 최대 1000만원의 과태료가 부과됩니다. 다만 지자체에 양도신고를 한 후 다른 임대사업자에게는 양도할 수 있고, 양도허가를 받은 경우에는 일반인에게도 양도가 가능합니다.
7. 등록 가능한 임대주택 유형의 제한은 있나요?
등록이 제한되는 주택의 유형은 없으나, 본인 거주 주택(다가구 제외), 무허가 주택, 비주거용 오피스텔 등은 등록이 제한됩니다. 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하 등 요건을 갖춘 주거용만 등록이 가능합니다. 건축법에 따른 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택이 임대주택으로 등록할 수 있습니다.
8. 중간에 임대조건이 바뀌거나 임차인이 변경되면 신고를 해야 하나요?
임대사업자는 임대차 기간과 임대료 등 계약에 대한 사항을 체결일로부터 3개월 이내에 사업자 주소지 또는 임대주택 소재지의 시·군·구청에 신고해야 합니다. 인터넷 신고도 가능합니다. 신고한 사항이 변경되는 경우에도 3개월 이내에 변경신고를 해야 합니다. 임대차계약을 신고하지 않거나 거짓으로 신고하면 1000만원 이하의 과태료가 부과됩니다.
9. 임대사업자 등록 절차는 어떻게 되나요?
임대 사업 예정자는 주소지의 시·군·구청을 방문하거나 정부24를 통해 신청하면 됩니다. 앞으로는 사업자 주소지뿐 아니라 임대주택 소재지의 시·군·구청을 방문해 등록 가능하도록 제도가 개선됩니다. 내년 4월부터는 새로운 임대등록시스템을 활용해 지자체를 방문하지 않고 온라인으로 신청을 할 수 있습니다.
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